Finanskjendisenes barnehageflipp

De siste årene har over 460 norske barnehagebygg endt opp som handelsvare på det internasjonale finansmarkedet. Eierne av de største barnehagekjedene har tjent milliarder på eiendomssalgene.

Men også godt kjente navn fra finansverdenen har sett muligheter i dette markedet.

For fem år siden satset flere av Norges rikeste penger på et ferskt investeringsfond. 

Fondet skulle kjøpe opp barnehage- og omsorgsbygg og selge dem videre med gevinst. 

Blant investorene var:

• Børs- og eiendomsinvestor Runar Vatne. 

• Skipsrederarvingene i Wilhelmsen-familien. 

• Rederarvingene Else Helene Sundt og Christian Grüner Sundt. 

• Investor og milliardær Øystein Stray Spetalen. 

• Investeringsselskapet Strømstangen, med oppkjøpstopp Kim Wahl i spissen. 

• Eiendomsinvestorer som Espen Aubert og Simen Thorsen. 

• Russegründer Henrik Børke Nørstrud, som også står bak klesmerket Onepiece.

Flere hundre millioner kroner ble satt i spill. 

Vatne med storinnskudd

Året var 2019. Det var 15 år siden politikerne hadde vedtatt rause statlige støtteordninger til private utbyggere for å få fart på barnehageutbyggingen. 

Nå var det nok barnehager. Byggefesten var over.

I samme periode hadde det vokst fram flere store barnehagekonsern. De hadde vokst gjennom å bygge barnehager, eller gjennom å kjøpe barnehager fra mindre aktører. Nå satt de på store eiendomsverdier. 

I 2019 kom det første av flere milliardsalg til utlandet. Da solgte eierne av Norlandia-konsernet 170 barnehagebygg i Norge, Sverige og Finland til australske Whitehelm Capital.

Norlandia-eierne hadde bygget opp porteføljen med barnehageeiendommer gjennom selskapet Pioneer Property Group. To av hjernene bak var Runar Rønningen og Martin Paul Hoff. Noen måneder før eiendomssalget til Whitehelm, gikk Rønningen og Hoff ut av Pioneer. 

De to ville satse på egen hånd gjennom selskapet Oslo Capital Partners, og startet det alternative investeringsfondet Nordic Social Infrastructure Invest. 

Forvalter-duoen fikk med investor Runar Vatne, og hanket raskt inn kapital til fondet fra andre finanskjendiser. Oslo Capital Partners har selv opplyst at de hentet rundt 430 millioner kroner. 

Rederfamiliene Wilhelmsen og Sundt gikk inn med henholdsvis 11,7 prosent og 8,2 prosent. Blant de mindre investorene var selskapene til Espen Aubert og Øystein Stray Spetalen med 4,7 og 2,3 prosent. 

Hverken Rønningen eller Hoff ønsker å kommentere denne saken. 

Oppkjøpsraid i Norge og Finland 

Løftet til investorene var en årlig avkastning på 6 prosent på pengene de skjøt inn, ifølge årsberetningen. I tillegg ville de ha krav på en eventuell meravkastning. Planen var å kjøpe opp og videreselge eiendommer i løpet av seks år, maks åtte. 

Oslo Capital Partners handlet i løpet av 2020 og 2021 en rekke eiendommer med leietagere som hadde sikre inntekter fra det offentlige. 

Mesteparten var barnehage- og omsorgseiendommer i Finland, men fondet kjøpte også syv norske barnehageeiendommer. Fem i Oslo og to i Trøndelag. 

Fondet kjøpte blant annet barnehageeiendommen til Katta barnehage i Oslo fra Sundt-familien.

– For Sundt fungerte fondet som en exit for en eiendom med barnehagedrift som vi av historiske årsaker var eier av. Gjennom fondet fikk vi frigjort kapital som var bundet i en eiendom vi ønsket å selge, forklarer Sundt-sjef Jakob Iqbal i en tekstmelding.

E24/Utdanningsnytt har vært i kontakt med flere av de andre investorene, men ingen av dem ønsker å kommentere denne saken.  Hverken Vatne eller Spetalen har besvart våre henvendelser.

Fondet kjøpte også to barnehageeiendommer fra selskapet til Eirik Husby. Han er styreleder i Private Barnehagers Landsforbund (PBL), den største lobbyorganisasjonen for private barnehager i Norge. Selskapet, hvor Husby eier halvparten, fikk inn rundt 40 millioner kroner som i hovedsak var knyttet til salg av eiendommer dette året, ifølge regnskapet.

– Ved å selge ut to av eiendommene våre i Oslo styrket vi vår kapitalbase, noe som sikrer fremtidig drift og trygge arbeidsplasser for våre ansatte, skriver Husby i en e-post.

Milliardsalg til utlandet 

Investorene fikk rask gevinst da fondet i 2021 solgte eiendommene videre for rundt 1,4 milliarder kroner etter kun to år. Den totale gevinsten var på rundt 62 millioner kroner, ifølge regnskapene til Oslo Capital Partners. 

Kjøperen var selskapet Kinland, der hovedeieren på den tiden var australske Whitehelm Capital.

I det eneste intervjuet Runar Rønningen og Martin Paul Hoff har gitt om salget, sa Hoff til Finansavisen at det var «ekstremt lavrisikoinvesteringer» med en «svært attraktiv risikojustert avkastning».

Oslo Capital Partners planla på denne tiden enda større investeringer gjennom et fond nummer to.

Men i 2022 - etter Russlands invasjon av Ukraina - skjøt inflasjonen i været. Sentralbankenes svar ble høyere renter, noe som rammet eiendomsmarkedet hardt. De skrotet derfor planen om et nytt fond. Runar Vatne solgte seg også ut av selskapet. 

Leietager må stå for vedlikehold 

Etter milliardsalget har Kinland og de norske barnehageeiendommene blitt en del av det tyske investeringsselskapet Patrizia.

Kinland bekrefter at salgssummen i 2021 var på rundt 1,4 milliarder, og opplyser at norske barnehager utgjorde rundt 15 prosent av totalverdien. 

– Porteføljen passet svært godt inn i vår strategi for videre vekst, skriver administrerende direktør i Kinland, Benjamin Thorsen, i en e-post.

Han peker på følgende årsaker til at det var et attraktivt kjøp:

• Eiendommene hadde lange leiekontrakter som var «triple-net». Det innebærer at leietageren besørger det aller meste av driftskostnader og løpende vedlikehold av eiendommene. Det gjør at Kinland får lavere utgifter.

• Brorparten av leienivåene inflasjonsjusteres 100 prosent på årlig basis, det vil si at husleiene går opp når prisene stiger.

Eiendomspakking og videresalg

Are Oust, professor i finansiell økonomi ved NTNU Handelshøyskolen, forklarer at investorene som kjøper denne type eiendom er ute etter sikker avkastning med lav risiko.

Han sier at det er avgjørende i et slikt marked å pakke sammen et stort volum av eiendommer, for da reduserer man risikoen.

– Eier du én barnehageeiendom er det en risiko for at driveren kan gå konkurs og ikke kan betale. Men eier du veldig mange eiendommer, tåler du om én går konkurs.

Oust forklarer at det i barnehagesektoren gjerne har begynt med at noen først bygger og driver én eller noen få barnehager. Så kommer en større aktør og kjøper dem opp. Disse flytter eiendommene ut i egne selskaper. Deretter kommer aktive eierfond på banen som kjøper opp og pakker eiendommer sammen i enda større enheter og skrur på inntekter og kostnader. 

– Profesjonelle investorer spesialiserer seg på ulike måter å pakke og repakke eiendommene, og gjennom disse prosessene hentes det ut gevinster ved videresalg i flere ledd, sier Oust.

Han understreker at gevinstene i dette markedet ikke er noe spesielt for barnehageeiendom, men at det stammer fra at man hadde en lang periode med lave renter fram til 2022.

– I denne perioden har det vært veldig gunstig å eie alle typer eiendom, sier han.